Mua nhà chưa hoàn công và những rủi ro khó lường

Hiện nay, nhu cầu mua bán bất động sản tăng mạnh, đặc biệt là nhà ở. Bên cạnh những giao dịch an toàn pháp lý thì tình trạng công chứng vi bằng hay mua nhà chưa hoàn công vẫn rất phổ biến. Nhà chưa hoàn công giao dịch mua bán rất khó khăn. Người mua có thể gặp phải những rắc rối và rủi ro nhất định.

Rủi ro, bất lợi khi mua nhà chưa hoàn công

Mua nhà chưa hoàn công sẽ giao dịch thế nào?

Trong giao dịch nhà đất, có rất nhiều trường hợp trên đất đã có nhà nhưng sổ hồng lại không có. Nguyên nhân có thể là do khu vực đó không cần hoàn công nhà. Hoặc cũng có thể là chủ nhà chưa thực hiện hoàn công. Khi đó, tài sản sẽ không được cập nhật trên sổ hồng. Khi bán đi, người mua nhà chưa hoàn công sẽ thực hiện thủ tục thế nào?

Điều kiện nhà ở được tham gia giao dịch

Khoản 1, điều 118 Bộ luật Nhà ở 2014 quy định, nhà ở nếu giao dịch cần đáp ứng các điều kiện sau:

• Phải có giấy chứng nhận theo quy định pháp luật (trừ các trường hợp được quy định)
• Nhà ở không thuộc diện tranh chấp hoặc sở hữu có thời hạn
• Nhà ở không bị kê biên thi hành án hoặc chấp hành các quyết định hành chính.
• Nhà ở không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, phá dỡ hoặc là thông báo giải tỏa.

Như vậy, để giao dịch đúng pháp lý, nhà ở phải có giấy chứng nhận tài sản. Nhưng nếu chưa hoàn công thì không thể nào được hiển thị thông tin trên sổ hồng. Hiện trạng nhà đất sẽ không được cập nhật chi tiết trên sổ. Cơ sở pháp lý như vậy cũng không được đảm bảo.

Nhà chưa hoàn công là gì?

Hoàn công là thủ tục cuối cùng trong việc xác nhận hoàn thành công trình xây dựng. Để được công nhận giá trị tài sản trên đất thì đây là thủ tục bắt buộc. Sớm hay muộn chủ sở hữu cũng đều cần thực hiện thủ tục này.

Như vậy, nhà chưa hoàn công có thể được hiểu là nhà đã hoàn thành xây dựng nhưng lại chưa được pháp luật công nhận. Gia chủ có thể đã làm thủ tục hoàn công nhưng chưa được đáp ứng. Và khi mua nhà chưa hoàn công, tức là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ có thông tin thửa đất. Các thông tin nhà ở trên đất chưa được thể hiện.

Nhà chưa hoàn công là những công trình đã hoàn thành xây dựng nhưng chưa cập nhật thông tin trên sổ hồng

Trường hợp nào nhà không cần hoàn công?

Theo quy định thì các công trình xây dựng nhà cửa tại đô thị đều cần làm thủ tục hoàn công. Tuy nhiên, cũng có một số trường hợp không cần làm điều này:

• Công trình sửa chữa hoặc lắp đặt thiết bị bên trong không thay đổi kết cấu chịu lực của căn nhà. Công năng sử dụng vẫn được giữ nguyên. An toàn công trình và môi trường không bị ảnh hưởng.
• Công trình sửa chữa hoặc cải tạo mặt ngoài mà không tiếp giáp với đường trong đô thị có các yêu cầu cụ thể về quản lý kiến trúc.
• Nhà ở nông thôn khi xây dựng không cần xin phép xây dựng. Các trường hợp này không cần hoàn công. Tuy nhiên về mặt pháp lý thì tài sản này vẫn được công nhận.
• Chủ nhà không muốn làm hoàn công. Mặc dù công trình có giấy phép xây dựng, đã hoàn thành nhưng gia chủ lại không muốn hoàn công.

Mua nhà chưa hoàn công có công chứng được không?

Nhà chưa hoàn công vẫn được đánh số nhà để định vị công trình. Thậm chí, cũng có thể vay ngân hàng được. Tuy nhiên, chủ yếu ngân hàng định giá đất mà không định giá nhà. Chính vì vậy, nhiều người nhầm tưởng mua nhà chưa hoàn công vẫn an toàn.

Tuy nhiên, cần phải cân nhắc kỹ với các trường hợp này. Nhà chưa hoàn công sẽ không thể làm thủ tục sang tên. Muốn sang tên căn nhà đó, người bán cần chứng minh mình là chủ sở hữu hợp pháp. Khi chưa hoàn công, quyền sở hữu chưa được pháp luật công nhận.

Vì vậy, khi công chứng chuyển nhượng, thực chất chỉ là chuyển nhượng thửa đất. Còn căn nhà sẽ không có cơ sở pháp lý để chuyển nhượng.

Việc công chứng mua bán sẽ chỉ được thực hiện với phần đất, không thể công chứng phần tài sản nhà ở trên đất

Rủi ro pháp lý khi mua nhà chưa hoàn công

Thông thường, nhà thuộc diện cần hoàn công nhưng lại chưa hoàn công chủ yếu do chủ nhà không làm thủ tục. Hoặc công trình xây dựng sai phép, lấn chiếm, sai quy hoạch nên không được hoàn công.

Khi mua nhà trường hợp này, người mua chỉ có thể ký hợp đồng công chứng về quyền sử dụng đất. Căn nhà nằm trên đất sẽ không được công chứng sang tên. Tức là người mua không có quyền sở hữu căn nhà đó. Trong trường hợp nhà xây trái phép còn có thể bị phạt hay buộc tháo dỡ.

Nếu muốn hoàn công, người mua phải thực hiện thủ tục mà chủ cũ chưa làm. Có thể phải liên hệ chủ cũ để ký giấy tờ. Đồng thời cũng sẽ tốn rất nhiều thời gian, công sức và cả tiền bạc cho việc này.

Nhà chưa hoàn công có thể bị phá dỡ nếu xây sai phép, sai quy hoạch, lấn chiếm

Chính vì vậy, mua nhà chưa hoàn công luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Để được an âm hơn, các bạn hãy liên hệ đến CafeLand24h để các chuyên viên của chúng tôi tư vấn. Chúng tôi có đủ các sản phẩm bất động sản có tính pháp lý tốt tại TPHCM. Từ đó, cũng giúp bạn tránh được rủi ro và sở hữu được căn nhà phù hợp nhất.