TẤT TẦN TẬT VỀ MẶT BẰNG KINH DOANH ĂN UỐNG

1. Mặt tiền đường

Hãy thuê mặt bằng nằm ở mặt tiền đường vì nó là điểm mấu chốt để khách hàng qua lại nhìn thấy quán của bạn. Việc đưa quán vào những con hẻm sẽ tạo nên sự thách thức không nhỏ đối với Khách Hàng trong việc tìm kiếm và lưu lượng khách hàng qua lại ở những con hẻm ít hẳn so với quán nằm ở mặt tiền đường.

2. Chiều ngang của mặt tiền tối thiểu là 6 mét

Sự bất lợi của những quán có mặt tiền < 6m: - Không gian quán dễ rơi vào dạng nhà hình ống: bị hẹp, kín, cảm thấy chật chội. - Bố cục sắp xếp cho bàn ghế hàng ngang sẽ bị hạn chế. (2 dãy bàn) - xây dựng nhận diện thương hiệu bằng bảng hiệu sẽ giảm hiệu quả, khách hàng sẽ ít chú ý hơn vì lướt qua quá nhanh. Ở một số khu vực trung tâm thành phố, nhiều mặt bằng rơi vào chiều ngang 4m nhưng phần lớn do quy hoạch đô thị và đặc tính khách hàng khu vực đó bù lại phần nào giới hạn của điểm yếu này (lượng khách đông, khách đi bộ nhiều, đa số hàng quán giống nhau về chiều ngang mặt bằng).

3. Mặt bằng nằm ở góc ngã ba hoặc ngã tư

Những ưu thế mà chỉ có mặt bằng nằm ở góc ngã ba/ngã tư có: - Quán có 2 mặt tiền: lúc này hoạt động marketing outdoor được khai thác tối ưu. Có thể đón KH từ 2 mặt tiền & đón nhận lượng view về bảng hiệu, thương hiệu gấp đôi quán thông thường (1 mặt tiền) - Thoáng và rộng là 2 từ để diễn tả quán có 2 mặt tiền, tùy vào cách bố trí & sắp xếp không gian của bạn để tối ưu nó. Quán ở góc luôn ấn tượng hơn với khách hàng. Đồng hành với mặt bằng góc 2 mặt tiền là giá thuê cũng sẽ cao hơn so với mặt bằng 1 mặt tiền trong khu vực, thông thường sẽ chênh lệch giá thuê khoảng gấp rưỡi hoặc gấp đôi so với mặt bằng cùng diện tích. Vì vậy, các bạn cần cân nhắc kỹ trong việc thuê các mặt bằng góc, giá thuê & lưu lượng giao thông ở 2 mặt tiền là điều các bạn cần quan tâm nhất đối với mặt bằng loại này.

4. Chọn mặt bằng trên đường 2 chiều và đông xe qua lại

Cố gắng chọn cho mình những mặt bằng nằm trên con đường 2 chiều, đường lớn càng tốt và đặc biệt không có CON LƯƠN chắn ngang. Đường 2 chiều sẽ đón nhận được khách từ 2 chiều qua lại. Khách hàng dễ dàng ghé quán mà không có nhiều trở ngại. Đường 1 chiều/có con lươn chắn ngang đường sẽ giới hạn lượng khách gần 1/2 và sẽ có nhiều bất tiện trong việc khách hàng đi lố hoặc trở ngại quay đầu xe ghé quán. Brian chắc chắn có rất nhiều quán đang ch.ết vì đặc điểm này.

5. Thuê nhà hoàn thiện hay thuê đất?

Đây là quyết định bạn phải xác định ngay từ đầu vì nó sẽ ảnh hưởng đến chi phí bạn đầu tư cho quán & mô hình kinh doanh. Thuê nhà hoàn thiện: Nhà hoàn thiện được định nghĩa có tường, mái hoặc có lầu. Không tốn nhiều chi phí sửa chữa đầu tư, chủ yếu chi phí nằm ở décor. Giới hạn trong việc thiết kế do đã có khung sẵn (số tầng có sẵn) Giá trị thuê sẽ cao hơn so với thuê đất. * Những lưu ý khi thuê nhà hoàn thiện: Thời gian thuê tối thiểu là 3 năm (1-2 năm đầu để thu hồi vốn) – nếu có thể thuê dài hơn càng tốt. Đàm phán chủ nhà 1 khoảng thời gian sửa chữa không tính tiền nhà ( thông thường sẽ là 1/2 tháng đến 1 tháng) Đừng đầu tư quá nhiều tiền vào phần thô (tường, trần, cột…) Xác định với chủ nhà những hạn mục có thể tháo dở/ đập bỏ để décor và hiện trạng mặt bằng sẽ trả lại sau khi kết thúc hợp đồng (cần ghi rõ thỏa thuận này trên hợp đồng) Nếu có thể hợp đồng cần công chứng để đảm bảo tính pháp lý. -Thuê đất (đất trống chưa có gì) Yếu tố đầu tiên quan trọng nhất của việc thuê đất là giấy phép xây dựng trên miếng đất đó, có thể xây được bao nhiêu tầng, dạng nhà như thế nào, thủ tục xin phép ra sao – yêu cầu chủ đất hỗ trợ trong việc xin giấy phép xây dựng. Đặc điểm thuê đất: - Chi phí đầu tư cho việc thuê đất sẽ cao hơn so với nhà hoàn thiện vì bạn phải xây dựng mới hoàn toàn. - Hiện tại có rất nhiều phương án cho việc xây dựng như: nhà thép tiết kiệm chi phí và tháo dở dễ dàng. - Đối với thuê đất, do chi phí mặt bằng thấp nên bạn sẽ dễ dàng đạt được điểm hòa vốn & có lợi nhuận ngay từ trong thời gian đầu nhưng bù lại thời gian hoàn vốn cũng sẽ lâu hơn thuê nhà do chi phí đầu tư ban đầu cao. Những lưu ý khi thuê đất: - Thời gian tối thiểu cho thuê đất là 5 năm. Tốt nhất để thuê 1 miếng đất là 10 – 15 năm. - Cố gắng đàm phán trong 2-3 năm đầu không tăng giá thuê (dự trù hoàn vốn trong 2 – 3 năm đầu) - Đàm phán chủ nhà 1 khoảng thời gian đầu xây dựng không tính tiền thuê ( thông thường sẽ là 1 tháng) Ràng buộc trên hợp đồng việc nếu lấy lại mặt bằng sớm sẽ đền cọc & đền chi phí xây dựng khấu hao theo thời gian ký hợp đồng – thuê 1 bên thiết kế xây dựng thứ 3 để làm quán và có hợp đồng & nghiệm thu & quyết toán rõ ràng để có cơ sở pháp lý nếu có tranh chấp vấn đề lấy mặt bằng sớm hơn thời hạn hợp đồng. Hợp đồng cần công chứng để đảm bảo tính pháp lý.

6. Chỗ để xe khách

Đây là yếu tố tiên quyết bắt buộc phải tính tới khi thuê mặt bằng. Nó quyết định đến công suất bán hàng tại quán của 1 cửa hàng.